2012年全國保障房開工規(guī)模不低于700萬套
日期：2012-02-14 17:34:47
作者：admin
讓人民生活得舒心、安心、放心，對未來有信心;5年建保障房3600萬套。這是2011年年初國務院總理溫家寶在與網友在線交流時的鄭重表態(tài)。
有專家指出，大規(guī)模實施保障性安居工程，是轉變經濟發(fā)展方式、調整經濟結構的有效途徑，也是擴大內需的關鍵一環(huán)。業(yè)界人士指出，保障房建設可謂“一肩挑兩頭”。
據統(tǒng)計，2011年保障房開工量達1000萬套，2012年的開工規(guī)模也將不低于700萬套。
對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，保障房建設意味著一個新的業(yè)務增長點;對地方政府而言，保障房建設同樣是經濟增長的“大蛋糕”。
《每日經濟新聞》記者獲悉，保障房建設伴隨著巨大的投資。2011年，建設1000萬套保障性安居工程共需資金約1.3萬億元。這部分投資不僅拉動地方經濟增長，同時還將成為重要的民生工程。
按照規(guī)劃，到“十二五”末期，20%的住房群體將被保障房覆蓋，而在一些大城市，這一覆蓋面還將有所擴大。
“十二五”期間將建3600萬套
自上世紀末房改以來，不少地方政府著力推進商品房建設，卻無意間忽略了保障房，讓大量中低收入群體缺乏住房保障。
業(yè)界人士告訴《每日經濟新聞》記者，隨著國家一系列關于保障房的政策出臺，這一現狀正在改變。
按保障房每套60平方米~80平方米計算，1000萬套保障房的總面積將達到6億~8億平方米，幾乎相當于全國商品房一年的銷售量。
事實上，更加巨大的保障房規(guī)模正在逐年釋放。按照規(guī)劃，“十二五”期間，我國將建設3600萬套保障房，建成后將覆蓋20%的城市住房群體。
中國指數研究院副院長陳晟表示，這只是“保底”規(guī)模，在一些特大城市，這一比例還將有所擴大。
對地方政府而言，在樓市調控、商品房成交不振的大背景下，保障房投資的補位正在拉動當地投資，維持經濟增速。
保障房建設帶來的投資無疑是巨大的。業(yè)界估算，“十二五”期間保障房直接投資將接近5萬億元，加上各項配套設施建設，這一過程將為各地政府和企業(yè)帶來一塊 “大蛋糕”。據華遠地產董事長任志強(微博)測算，算上土地開發(fā)成本、征地拆遷成本、市政交通配套成本、教育、醫(yī)療配套的成本等，保障房的實際投資額將在現有基礎上翻一倍。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示，我國房地產投資結構正在發(fā)生變化，“在商品房投資熱情退卻的同時，保障房正在成為拉動投資的主力。”
面臨結構性資金壓力
2011年6月，發(fā)改委發(fā)文，明確允許地方發(fā)行企業(yè)債融資建保障房，繼續(xù)給地方政府開辟保障房建設的“財路”。
據《每日經濟新聞》記者了解，不少地方已經開始利用這一平臺，實現保障房的多渠道融資。在一些地方，保障房日漸成為重要的融資工具。
最早開始大規(guī)模建設保障房的重慶，規(guī)定其公租房和廉租房租金可結合通脹水平予以調整，并可在5年后出售給租房者。鄭州、江蘇等地也鼓勵大企業(yè)承建公租房。
保障房建設的“重慶模式”不僅提高了企業(yè)的積極性，同時也得到了當地商業(yè)銀行的青睞。據悉，包括北京、上海在內的不少城市紛紛仿效。
重慶市市長黃奇帆說，重慶的公租房能夠完全平衡好建設資金。目前，中央補助和市級財政已先期投入230多億元，撬動了社會投入250多億元，2011年到2012年開工項目所需的600多億元也已基本籌措到位。
按照規(guī)定，保障房項目投資的最低資本金比例為20%。即在完成各項審批的基礎上，只有項目建設資金的到位率達到20%，才可辦理保障房開工手續(xù)。
但要實現竣工，剩余的80%資金就必須到位。這意味著，保障房投資的“大頭”將集中在“建設年”，而非“開工年”。
事實上，保障房資金壓力也呈現“結構性”特征。陳晟向《每日經濟新聞》記者表示，在5種保障房類型中，經濟適用房、限價房和棚戶區(qū)改造住房等“產權式保障房”能夠實現快速回款，資金壓力不大;廉租房和公租房的投資回報周期長，難以吸引社會資本，資金壓力不小。
北京中原地產三級市場研究總監(jiān)張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，政府真正需要承擔的，是廉租房和公租房的建設。
著力吸引社會資本
我國政府曾多次表態(tài)，要增加政府投入，加大金融支持;同時拓寬融資渠道，通過創(chuàng)新經營模式吸引社會資金進入保障房特別是公租房建設領域。
據《每日經濟新聞》記者了解，伴隨保障房建設進程日漸深入，社會資本融資也獲得了突破。
據研究機構測算，建設1000萬套保障性安居工程需要的1.3萬億投資中，8000多億元將來自社會，占比高達六成。
企業(yè)承建是社會機構建設保障房的重要方面。據悉，當前企業(yè)建設保障房的方式主要是配建，即在商品房開發(fā)中配建一定比例的保障房。即便保障房利潤相對不高，但除不少國企外，類似萬科這樣的民企也越來越多地投入其中。
對此，北京天則經濟研究所建議，政府在土地出讓中讓利，吸引開發(fā)企業(yè)和其他機構的進入：對于保障房建設，在土地使用上給予不同程度的優(yōu)惠，從全成本的角度來講，相當于政府用土地價格的折讓作為向保障性住房提供的補貼。
據《每日經濟新聞》記者了解，在萬科與河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳簽署的協(xié)議中，后者承諾在土地出讓中給予優(yōu)惠。
金融機構融資也是重要方面。在政府主導的融資類型中，不少人士建議，加大住房公積金融資的規(guī)模。此外，部分地方政府正在考慮建立的房地產信托基金 (REITs)為保障房融資，也可適度嘗試并推廣。
北京天則經濟研究所學術委員會主席張曙光向《每日經濟新聞》記者表示，就股權性融資而言，非產權性質保障性住房與基礎設施類似，都具有一次性投資大、運營期收益穩(wěn)定但無暴利等特點。
張曙光認為，保障房融資可采用BOT(建設-經營-移交)/TOT(移交-經營-移交)、融資租賃等模式，潛在投資人可以是各種社會保險基金、各種退休共同基金、商業(yè)保險基金和股權投資基金(PE)等。
他還認為，保障房建設主體也可以通過資本市場進行債務融資，一般是以現金流(包括租金收入及政府承諾的補貼支持)為擔保發(fā)行債券或信托計劃。其優(yōu)點是在解決融資問題的同時，為一般市民提供了投資機會，也為資本流動性提供了出口，有助于緩解通脹壓力。 來源：中國工程項目管理網
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